Stima basata sull'Accordo Territoriale del Comune di Como del 5 ottobre 2020
Tre passaggi per stimare il canone del tuo immobile a Como per contratti abitativi 3+2, transitori o per studenti universitari. Riconosciamo la microzona dall'indirizzo tramite il viario ufficiale dell'Accordo.
L'Accordo in breve
Accordo del 5 ottobre 2020, firmato da 9 associazioni di proprietari e inquilini. Dal 6 ottobre 2023, passati i tre anni, i valori della tabella si aggiornano con la variazione ISTAT (art. 5): il calcolatore la applica da solo.
Step 1 di 3Zona
ZonaCasaContratto
Che contratto stai stipulando?
L'Accordo di Como prevede tre tipi di contratto. La scelta decide la durata e il regime fiscale.
Dove si trova l'immobile
Scrivi la via: la microzona la troviamo noi nell'elenco ufficiale dell'Accordo.
Cerchiamo fra le 788 vie e piazze dell'elenco ufficiale dell'Accordo (Allegato 1). Il numero civico non serve.
Superficie dell'immobile
Serve quella dell'appartamento. Box, cantina e balconi sono facoltativi e contano in parte (art. 2 dell'Accordo).
Superficie interna al netto dei muri.
Box o autorimessa in uso esclusivo. Contribuisce al 70%.
Posto auto coperto in box comune. Contribuisce al 50%.
Voce unificata al 25% dall'art. 2 dell'Accordo.
Giardino o area aperta esclusiva. Contribuisce al 10%.
Per l'Art. 2 dell'Accordo, un errore del ±5% sulla superficie non costituisce motivo di contenzioso o di rideterminazione del canone.
Come funziona il canone concordato a Como
Microzone e superficie convenzionale
L'Accordo Territoriale di Como del 5 ottobre 2020 calcola il canone a partire dalla superficie convenzionale: alla superficie dell'appartamento si sommano le pertinenze ponderate (autorimessa al 70%, posto auto comune al 50%, cantine, solai, balconi e terrazzi al 25%, aree scoperte al 10%).
Per i tagli piccoli è prevista una maggiorazione della superficie dell'appartamento (+30% fino a 30 m², +25% fino a 45, +15% fino a 60), con un limite massimo invalicabile di 62 m². La microzona 2 ha una variante al +35% per gli alloggi più piccoli.
Le fasce minima, media e massima
A Como il canone non è un singolo valore ma una banda, determinata dalla fascia (minima, media o massima) cui l'immobile appartiene in base a piano, stato di manutenzione e ai parametri qualitativi dell'Allegato 4. I valori dell'Accordo sono in € al m² al mese.
Correttivi e fisco
Le bande possono aumentare per durata oltre il 3+2 (+5/+8/+10%), arredo sufficiente alla vivibilità (+20% sotto i 55 m², +15% sopra) e classe energetica (+10% per A/B/C, +5% per D/E), con una riduzione per il riscaldamento a stufette. Anche Como è un comune ad alta tensione abitativa: col concordato hai la cedolare secca al 10% e l'IMU ridotta al 75%.
Domande frequenti
Cos'è il canone concordato a Como?
È un regime contrattuale definito dall'Accordo Territoriale del Comune di Como del 5 ottobre 2020, firmato da associazioni di proprietari (Confedilizia, UPPI, APPC, ASPPI, APE) e di inquilini (SUNIA, SICeT, UNIAT, CONIA) ai sensi della L. 431/98 art. 2. In cambio di un canone entro limiti prefissati per microzona, il proprietario ha la cedolare secca al 10%, l'IMU ridotta al 75% e, se sceglie la tassazione ordinaria, le riduzioni su IRPEF e imposta di registro.
Quali tipi di contratto prevede l'Accordo Como?
Tre: il contratto abitativo 3+2 (durata minima 3 anni più rinnovo automatico di 2), il contratto transitorio (1-18 mesi per esigenze temporanee), e il contratto per studenti universitari (6-36 mesi: Como è sede dell'Università dell'Insubria). I valori della tabella sono gli stessi per i tre tipi; cambiano le maggiorazioni per la durata e il regime fiscale.
Come si calcola la superficie convenzionale a Como?
L'Accordo (Art. 2) applica coefficienti di ponderazione: appartamento 100%, autorimessa singola 70%, posto auto in autorimessa comune 50%, cantina/soffitta/balcone/terrazzo esclusivo 25%, area scoperta pertinenziale 10%. Sulla sola superficie dell'appartamento si applicano poi maggiorazioni per piccoli tagli (+30% fino a 30 m², +25% fino a 45 m², +15% fino a 60 m²; +35% fino a 30 m² in microzona 2), con un massimo di 62 m² dopo la maggiorazione. Una tolleranza del ±5% sulla superficie non costituisce motivo di contenzioso.
Quali sono le 6 microzone di Como?
1 — Centro storico e lungolago (Piazza Cavour, Duomo, Lungo Lario, area Villa Olmo). 2 — Semicentro storico (Viale Cattaneo, Viale Varese, Borgovico, Viale Battisti). 3 — Fascia intermedia sud (San Martino, Sant'Abbondio, Selva Fiorita, San Gottardo). 4 — Periferia sud-est (Camnago Volta, Borgomainerio, Campora, Quinto Alpini). 5 — Fascia esterna (Mameli, Bronzetti, Leonardo da Vinci, XXVII Maggio, Passerini). 6 — Periferia esterna e frazioni (Acquanera, Brogeda, Lora, Prestino, Rebbio, Albate, Sagnino, Tavernola).
Quali sono i vantaggi fiscali del canone concordato a Como?
Per il contratto abitativo 3+2: cedolare secca al 10% (contro 21% del canone libero), IMU ridotta al 75% (paghi tre quarti dell'aliquota deliberata dal Comune) e, se scegli la tassazione ordinaria, base imponibile IRPEF ridotta di un ulteriore 30% e imposta di registro calcolata sul 70% del canone. Per gli studenti universitari valgono gli stessi vantaggi (Como è città universitaria). Per i contratti transitori l'IMU ridotta spetta solo se rispetti i requisiti di temporaneità; la cedolare secca al 10% è applicabile perché Como rientra tra i comuni ad alta tensione abitativa (DL 47/2014).
Perché i valori sono diversi rispetto all'Accordo originale del 2020?
L'Articolo 5 dell'Accordo Como prevede che i prospetti tabellari, decorsi tre anni dalla stipula (5 ottobre 2023), siano aggiornati al 100% delle variazioni dell'indice ISTAT FOI al netto dei tabacchi. Il calcolatore applica automaticamente questo aggiornamento basandosi sull'ultimo dato ISTAT pubblicato: la rivalutazione si calcola sulla variazione FOI dal mese successivo alla sottoscrizione (novembre 2020) al mese precedente la data di calcolo. La rivalutazione si applica ai valori della tabella per nuovi contratti, non ai canoni di contratti già firmati (quelli si rivalutano secondo le clausole specifiche del contratto, di norma al 75% e bloccate in caso di cedolare secca).
Cosa succede se i dati ISTAT non sono ancora aggiornati al mese corrente?
L'ISTAT pubblica l'indice FOI del mese precedente intorno al 16 di ogni mese. Se il dato non è ancora disponibile, il calcolatore usa l'ultimo dato pubblicato. Se l'indice manca da più di tre mesi, il calcolatore lo dice con un avviso e mostra i valori originali dell'Accordo (ottobre 2020): in quel caso scrivici e ti diamo noi il valore aggiornato.
Posso calcolare il canone per un contratto firmato in passato o futuro?
Sì. Nel terzo passaggio del calcolatore puoi cambiare la data di inizio del contratto. Il calcolatore applicherà la rivalutazione ISTAT corretta per quella data: per contratti firmati prima del 6 ottobre 2023 (scadenza triennio dell'Accordo Como) usa i valori originali del 2020; per contratti successivi calcola la rivalutazione cumulata fino al mese precedente. Puoi scegliere una data fino a 24 mesi indietro e fino a 6 mesi avanti; per date diverse scrivici e facciamo noi il calcolo.
Perché il risultato è un intervallo e non un canone preciso?
L'Accordo Como non fissa un canone unico: per ogni fascia (minima, media, massima) definisce due valori limite. Il canone effettivo può essere concordato tra proprietario e inquilino entro questi due valori, secondo trattativa, mercato della zona e attrattiva dell'immobile. Sotto il minimo il contratto rischia di essere riqualificato come mercato libero: decade la durata 3+2 e rischi di perdere la cedolare al 10% e le altre agevolazioni fiscali del concordato. Sopra il massimo l'inquilino può chiedere indietro la differenza pagata in più, fino a dieci anni indietro, e rischi di perdere le stesse agevolazioni fiscali. Unica eccezione: se l'immobile è privo di servizi igienici interni, la fascia è sempre la minima e il massimo supera il minimo di non più del 5%.
Dopo la firma, se vuoi: Gestione affitti a Como. Trovare l’inquilino: 0 € per te. Gestione dopo la firma, se la vuoi: 8% del canone + IVA.
Lo strumento applica i parametri dell'Accordo Territoriale del Comune di Como del 5 ottobre 2020 (deposito 6 ottobre 2020, firmato da Confedilizia, UPPI, APPC, ASPPI, APE, SUNIA, SICeT, UNIAT e CONIA), con l'adeguamento ISTAT dell'art. 5. La stima è indicativa: il canone del contratto lo attesta un'associazione firmataria dell'Accordo e può differire dopo le verifiche sull'immobile, sulla via e sui documenti.
