La cedolare secca è il regime fiscale sostitutivo che permette a chi affitta casa di pagare un'imposta fissa sul canone, al posto dell'IRPEF ordinaria e delle relative addizionali. È una delle poche agevolazioni fiscali davvero semplici del sistema italiano, ma conoscere le sue due aliquote — 21% e 10% — e quando si applicano fa la differenza tra un buon affare e un affare ottimo.
Vediamola senza giri di parole, con esempi pratici.
Cos'è la cedolare secca (in sintesi)
È un'imposta sostitutiva introdotta nel 2011 che si applica ai canoni di locazione abitativa. Se la scegli, il canone percepito non concorre al reddito complessivo ai fini IRPEF, e sei esente da:
- Imposta di registro sul contratto
- Imposta di bollo
- Addizionali regionali e comunali sul reddito
Si opta in fase di registrazione del contratto (o successivamente) e ha validità fino alla scadenza, salvo revoca.
Chi può scegliere la cedolare
- Persone fisiche che locano immobili ad uso abitativo (categoria catastale da A/1 ad A/11, escluso A/10).
- Non società, non imprese, non chi affitta per attività commerciale.
- Il contratto deve essere registrato; non si applica alle locazioni totalmente in nero (ovviamente).
Aliquota al 21%: la regola generale
È l'aliquota standard e si applica ai contratti di locazione a canone libero: in pratica al 4+4 classico e al transitorio con canone liberamente pattuito. Il 21% si calcola sul canone annuo lordo, senza deduzioni.
Esempio numerico
Canone mensile: €1.000 → canone annuo: €12.000
Cedolare 21%: €2.520 all'anno
Netto per il proprietario: €9.480 all'anno (escluse spese condominiali di sua competenza e IMU se dovuta).
Con la tassazione ordinaria IRPEF, ipotizzando un'aliquota marginale del 35%, sullo stesso canone pagheresti circa €4.200 solo di IRPEF, più addizionali. Il risparmio della cedolare 21% è netto e immediato.
Aliquota al 10%: la versione premium (ma vincolata)
Il 10% si applica solo ai contratti a canone concordato stipulati in comuni ad alta tensione abitativa. Per l'area lombarda che interessa Rennovo, sono inclusi Milano, Como, Monza, Varese (tra gli altri).
Cos'è il canone concordato
È un contratto 3+2 (o transitorio nelle sue varianti) il cui canone non è libero: deve rispettare le tabelle degli accordi territoriali firmati tra le associazioni di proprietari e inquilini del comune. Per Milano, ad esempio, il canone concordato è generalmente 15-25% più basso del libero di mercato.
In cambio di questo "sconto" al canone, lo Stato ti permette:
- Cedolare al 10% invece del 21%
- Sconto del 25% sull'IMU (se il comune lo delibera)
- Riduzione della base imponibile del 30% ai fini dell'imposta di registro (se non scegli la cedolare)
Esempio numerico realistico
Appartamento a Milano, bilocale in zona Navigli.
Canone libero 4+4: €1.300/mese → €15.600/anno → cedolare 21% = €3.276 → netto €12.324
Canone concordato: €1.050/mese → €12.600/anno → cedolare 10% = €1.260 → netto €11.340
La differenza netta è di circa €980 all'anno, a favore del canone libero. Ma attenzione: al concordato si aggiunge lo sconto IMU (spesso 100-300€ l'anno), una maggiore probabilità di trovare inquilino (canone più competitivo), e una platea di candidati più ampia.
Come scegliere tra 21% e 10%
Conviene il 21% se…
- Il tuo immobile è in una zona di fascia alta dove la differenza percentuale tra libero e concordato è grande (Brera, Sempione, Centro Como).
- Hai un mercato con domanda altissima: troverai velocemente un inquilino al prezzo pieno.
- Non ti interessa lo sconto IMU o hai agevolazioni catastali diverse.
Conviene il 10% se…
- L'immobile è in una zona a mercato più normale, dove la differenza tra libero e concordato è contenuta.
- Vuoi ridurre i tempi sfitto: il canone concordato attira più candidati e più velocemente.
- L'IMU sulla seconda casa incide parecchio sulle tue spese.
- Preferisci una tassazione visibilmente più bassa anche a costo di un canone nominalmente inferiore.
Attenzione: gli errori più comuni
1. Scegliere la cedolare dopo la registrazione senza motivo
Puoi optare anche in un secondo momento, ma se opti tardi perdi i vantaggi retroattivi. Opta subito in fase di registrazione del contratto.
2. Dimenticare la comunicazione all'inquilino
Se scegli la cedolare, devi rinunciare all'aggiornamento ISTAT del canone per tutta la durata dell'opzione. L'inquilino deve essere informato per lettera raccomandata. Se lo dimentichi, l'opzione è invalida.
3. Usare il concordato senza attestazione
Il 10% è applicabile solo se hai l'attestazione di conformità agli accordi territoriali, rilasciata da un'associazione firmataria. Senza quell'attestazione l'Agenzia delle Entrate può riqualificare e applicare il 21%.
4. Pensare che la cedolare sia sempre la scelta giusta
In rari casi (proprietari con molte spese deducibili, redditi bassi, ristrutturazioni Superbonus in corso) la tassazione ordinaria può convenire. Un confronto col commercialista prima di scegliere costa 50€ e fa risparmiare migliaia.
In sintesi
- 21%: applicabile a contratti liberi (4+4 libero, transitorio). Aliquota standard.
- 10%: applicabile a contratti a canone concordato in comuni ad alta tensione. Richiede attestazione.
- Nessuna delle due si applica di default: devi esercitare l'opzione in sede di registrazione.
- Il vantaggio fiscale del 10% vale la pena solo se il canone concordato resta vicino al canone di mercato della zona.
Se vuoi capire quale formula fa al caso tuo, prova il nostro calcolatore di rendita: inserisci i dati dell'immobile e vedi una stima del canone per contratto libero e transitorio nella tua zona. Per il concordato, dove le tabelle cambiano per ogni comune, meglio un parere diretto: richiedi un sopralluogo gratuito e ti diciamo esattamente quale formula massimizza il tuo netto.
Nota importante: questo articolo ha scopo informativo, non sostituisce la consulenza di un commercialista o di un fiscalista abilitato. Le aliquote e le regole applicabili possono cambiare per effetto di nuove normative. Verifica sempre la situazione aggiornata al momento della firma del contratto.