Ultimo aggiornamento: 27 aprile 2026
Il mercato degli affitti in Italia è cambiato. I contratti lunghi restano la forma principale della locazione abitativa, ma nelle grandi città, nelle città universitarie e nei territori con forte mobilità lavorativa sta crescendo la domanda di soluzioni abitative più flessibili: appartamenti arredati, durate limitate, ingresso rapido, uscita programmata.
È qui che entra in gioco il contratto di locazione transitorio. Ma va chiarita subito una cosa: il transitorio non è un affitto libero “travestito” da contratto breve. È un contratto con regole precise, durata limitata, motivazione temporanea reale e, in molti casi, canone calcolato secondo le tabelle dell’accordo territoriale.
Nel 2025 il mercato delle locazioni è rimasto sotto pressione: secondo l’Osservatorio Affitti CRIF-Nomisma-Confabitare, i canoni di locazione in Italia sono cresciuti del +3,5%, in un contesto di domanda ancora elevata e offerta insufficiente. Immobiliare.it Insights ha rilevato, sempre per il 2025, una crescita dei canoni di affitto del +6% su base annua. I dati non sono identici perché derivano da metodologie diverse, ma raccontano la stessa dinamica: affittare casa è diventato più competitivo, più costoso e più complesso.
Cos’è un contratto di affitto transitorio
Il contratto di locazione transitorio è un contratto abitativo pensato per esigenze temporanee del proprietario o dell’inquilino. La disciplina nasce dalla Legge 431/1998 e dal Decreto Ministeriale 16 gennaio 2017, che regola anche i contratti a canone concordato e i contratti per studenti universitari.
La durata massima è 18 mesi. Il DM 16 gennaio 2017 stabilisce che i contratti transitori hanno durata non superiore a diciotto mesi e devono servire a soddisfare particolari esigenze del proprietario o del conduttore, come mobilità lavorativa, studio, apprendistato, formazione professionale, aggiornamento o ricerca di soluzioni occupazionali.
Questo significa che il transitorio non si usa perché “il proprietario non vuole impegnarsi per quattro anni”. Quella non è una ragione sufficiente. Serve una causa concreta e documentabile.
Quando ha senso usare un affitto transitorio
Il contratto transitorio ha senso quando l’esigenza abitativa è davvero temporanea. Alcuni casi tipici:
- un lavoratore trasferito per alcuni mesi;
- un manager o consulente in città per un progetto;
- una persona che deve ristrutturare la propria abitazione;
- un inquilino in attesa di acquistare casa o completare un trasferimento;
- esigenze temporanee del proprietario, purché previste dall’accordo territoriale locale e correttamente indicate nel contratto.
Il punto non è solo la durata. Il punto è la transitorietà reale. Il contratto deve indicare espressamente l’esigenza temporanea e, per i contratti di durata superiore a 30 giorni, questa esigenza deve essere provata con documentazione allegata al contratto.
Qui molti proprietari sbagliano. Pensano che basti scrivere “contratto transitorio” nel titolo. Non basta. Se manca la motivazione, se la motivazione è generica o se non viene rispettata la disciplina prevista, il contratto può essere ricondotto alla durata ordinaria del 4+4. Il DM 16 gennaio 2017 prevede infatti che, in caso di inadempimento delle modalità di stipula previste, i contratti siano ricondotti alla durata dell’art. 2, comma 1, della Legge 431/1998.
La regola più importante: il canone transitorio non è sempre libero
Questo è il punto più frainteso.
Per i contratti transitori relativi a immobili situati in Comuni con più di 10.000 abitanti, il canone deve essere definito dalle parti all’interno dei valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione delle aree omogenee previste dagli accordi territoriali. Gli accordi locali possono prevedere variazioni fino a un massimo del 20% per tenere conto di specifiche esigenze locali.
In pratica: se esiste un accordo territoriale applicabile, il canone del transitorio si calcola usando le tabelle dell’accordo, non inventando un prezzo di mercato libero.
Questa regola è fondamentale per i proprietari. In molti annunci online si vedono “transitori” a canoni completamente slegati dagli accordi territoriali. È una zona di rischio. Il fatto che il mercato chieda 1.400 euro al mese non significa automaticamente che quel canone sia corretto per un transitorio regolato da accordo locale.
L’eccezione riguarda i contratti di durata pari o inferiore a 30 giorni: il DM 16 gennaio 2017 stabilisce che, per questi contratti, canone e oneri accessori sono rimessi alla libera contrattazione delle parti.
Attenzione quindi alla distinzione:
- Locazione breve: fino a 30 giorni, canone libero.
- Transitorio abitativo: oltre 30 giorni e fino a 18 mesi, canone secondo accordo territoriale nei Comuni sopra 10.000 abitanti.
- 4+4 libero: minimo 4 anni + rinnovo, canone libero.
- 3+2 concordato: 3 anni + 2, canone da accordo territoriale.
- Studenti universitari: da 6 mesi a 3 anni, canone da accordo locale.
Accordo territoriale: perché è decisivo
L’accordo territoriale è il documento sottoscritto localmente dalle organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini. Serve a definire le aree omogenee del Comune, le fasce di canone, i criteri di calcolo e spesso anche le maggiorazioni o riduzioni legate alle caratteristiche dell’immobile.
Il DM 16 gennaio 2017 stabilisce che gli accordi territoriali individuano aree omogenee anche sulla base dei valori di mercato, delle infrastrutture, dei servizi, delle tipologie edilizie e delle classi catastali. Per ogni area devono essere previsti valori minimi e massimi del canone.
Il canone effettivo dipende poi da elementi come tipologia dell’alloggio, stato manutentivo, pertinenze, spazi comuni, ascensore, riscaldamento, prestazione energetica, condizionamento e presenza di arredi.
Tradotto: due appartamenti nella stessa zona possono avere canoni diversi, ma sempre dentro una logica tabellare. Non è una trattativa completamente libera.
Il contratto deve usare il modello corretto
Il contratto transitorio non dovrebbe essere scritto partendo da un modello generico trovato online. Il DM 16 gennaio 2017 prevede che i contratti di natura transitoria siano stipulati usando esclusivamente il tipo di contratto dell’Allegato B al decreto.
Questo non è un dettaglio formale. Se il contratto non rispetta struttura, motivazione, documentazione e canone, il rischio non è solo fiscale: il rischio è che venga contestata la natura stessa del transitorio.
Registrazione del contratto
I contratti di locazione devono essere registrati entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla decorrenza, se anteriore. L’Agenzia delle Entrate lo indica nelle schede relative alla registrazione dei contratti di locazione.
In regime ordinario, l’imposta di registro per le locazioni abitative è generalmente pari al 2% del canone, salvo opzione per la cedolare secca quando ammessa.
Per i contratti fino a 30 giorni il tema è diverso: la disciplina delle locazioni brevi riguarda contratti di durata non superiore a 30 giorni e, secondo l’Agenzia delle Entrate, non richiede l’adozione di uno schema contrattuale specifico.
Cedolare secca: quando può essere conveniente
La cedolare secca può essere molto rilevante nei transitori, ma non va promessa in modo superficiale.
L’Agenzia delle Entrate indica un’aliquota ordinaria del 21% e un’aliquota ridotta del 10% per i contratti a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei Comuni previsti dalla normativa. Inoltre, la circolare 8/E del 7 aprile 2017 ha chiarito che l’aliquota ridotta è applicabile anche ai contratti di locazione di tipo transitorio, quando ricorrono le condizioni del canone concordato.
Quindi, in sintesi: un transitorio correttamente costruito come contratto a canone concordato può permettere la cedolare secca al 10%, ma solo se rientra nei requisiti previsti.
C’è poi un tema delicato: se il conduttore è una società che prende casa per dipendenti o collaboratori, si entra spesso nell’area dell’uso foresteria o del corporate housing. Qui la fiscalità è più delicata: l’Agenzia delle Entrate ha storicamente avuto una posizione restrittiva sull’applicazione della cedolare secca quando il conduttore agisce nell’esercizio di impresa, mentre alcune pronunce della Cassazione hanno aperto un contrasto interpretativo non ancora definitivamente stabilizzato.
Questa distinzione va gestita con attenzione. Dire genericamente “affitto a società = cedolare secca al 10%” è una frase pericolosa.
IMU e agevolazioni locali
Per gli immobili locati a canone concordato, la normativa IMU prevede una riduzione dell’imposta: l’art. 1, comma 760, della Legge 160/2019 stabilisce che, per le abitazioni locate a canone concordato ai sensi della Legge 431/1998, l’imposta determinata applicando l’aliquota comunale è ridotta al 75%, quindi con uno sconto del 25%.
Anche qui serve precisione: spesso i Comuni richiedono condizioni operative, attestazione di conformità o comunicazioni specifiche. Prima di considerare l’agevolazione “automatica”, bisogna verificare le regole del Comune in cui si trova l’immobile.
Quanto sta crescendo il mercato degli affitti transitori
Non esiste una statistica pubblica nazionale perfetta e ufficiale che misuri solo i contratti transitori. I dati disponibili arrivano soprattutto dai portali immobiliari e vanno letti come indicatori di mercato, non come dati notarili o fiscali.
Detto questo, il segnale è chiaro. Secondo l’Ufficio Studi di idealista, nel primo trimestre 2025 l’offerta di immobili in affitto è aumentata del 16% rispetto allo stesso periodo del 2024, mentre le locazioni transitorie sono cresciute del 40% su base annua. Sempre secondo idealista, i transitori rappresentavano circa il 25% dell’offerta totale di affitti.
Il peso dei transitori è particolarmente alto in alcune città: Massa 47%, Como 46%, Livorno 45%, Venezia 41%, Firenze 38%; tra i grandi mercati, Napoli 33%, Milano e Bari 31%, Roma e Bologna 30%, Torino 28%.
Sempre secondo idealista, lo stock di affitti transitori è cresciuto in modo marcato in molte città: Como +143%, Napoli +101%, Milano +87%, Roma +70%, Torino +68%, Genova +65%, Firenze +54%.
Questi numeri spiegano perché sempre più proprietari guardano al transitorio. Ma spiegano anche perché il tema va trattato bene: quando una formula cresce velocemente, cresce anche l’uso scorretto.
Perché i proprietari sono attratti dal transitorio
Il transitorio piace ai proprietari per tre ragioni.
La prima è la flessibilità. Un contratto di 12 o 18 mesi permette di mantenere una finestra di controllo sull’immobile, utile se il proprietario pensa di vendere, ristrutturare, destinare la casa a un familiare o rivalutare la strategia.
La seconda è la domanda qualificata. In molte città, la domanda transitoria arriva da lavoratori, manager, consulenti, studenti post-laurea, persone trasferite temporaneamente. Sono profili che cercano case arredate, ben posizionate e pronte all’uso.
La terza è la fiscalità potenzialmente favorevole, quando il contratto rientra correttamente nel canone concordato e nei requisiti della cedolare secca agevolata.
Ma c’è un errore strategico: pensare che il transitorio sia sempre più redditizio del 4+4 o dell’affitto breve. Non è automatico. Dipende da città, zona, qualità dell’immobile, accordo territoriale, canone massimo applicabile, fiscalità, rischio sfitto e costi di gestione.
Quando il transitorio non conviene
Il transitorio non conviene quando viene usato per forzare il mercato.
Se il proprietario vuole semplicemente evitare il 4+4 ma non esiste una reale esigenza temporanea, il contratto è debole. Se il canone viene fissato ignorando le tabelle locali, il contratto è debole. Se manca la documentazione dell’esigenza transitoria, il contratto è debole.
In questi casi il proprietario pensa di essere furbo, ma sta solo costruendo un problema futuro. Il costo può essere alto: contestazioni, perdita delle agevolazioni, ricalcolo fiscale, trasformazione del rapporto in una locazione ordinaria.
Checklist operativa per fare un transitorio correttamente
Prima di firmare un contratto transitorio, un proprietario dovrebbe verificare almeno questi punti:
- Comune dell’immobile
Verificare se esiste un accordo territoriale aggiornato e applicabile. - Zona o area omogenea
Individuare la zona corretta dell’immobile secondo l’accordo locale. - Fascia di canone
Calcolare il canone usando le tabelle, la superficie convenzionale e i parametri previsti. - Motivo della transitorietà
Indicare una ragione reale, specifica e prevista dall’accordo territoriale. - Documentazione
Allegare al contratto la documentazione che prova l’esigenza temporanea, se la durata supera 30 giorni. - Modello contrattuale corretto
Usare il contratto tipo previsto dal DM 16 gennaio 2017, Allegato B. - Attestazione
Se il contratto non è assistito dalle associazioni firmatarie, verificare le modalità di attestazione previste dall’accordo locale. Il DM prevede infatti che gli accordi definiscano le modalità di attestazione della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo, anche ai fini delle agevolazioni fiscali. - Registrazione
Registrare il contratto entro 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza, se anteriore. - Fiscalità
Valutare cedolare secca, regime ordinario, IMU e possibili agevolazioni con un professionista o intermediario competente.
Transitorio, affitto breve e uso foresteria: non sono la stessa cosa
Molti fanno confusione tra tre formule diverse.
L’affitto breve dura fino a 30 giorni. Ha una disciplina fiscale propria, canone libero e logiche spesso legate a turismo, soggiorni temporanei, piattaforme e alta rotazione. L’Agenzia delle Entrate definisce le locazioni brevi come contratti di immobili abitativi di durata non superiore a 30 giorni.
Il transitorio abitativo dura oltre 30 giorni e fino a 18 mesi. Richiede una causa temporanea vera, documentata, e nei Comuni sopra 10.000 abitanti il canone segue i valori degli accordi territoriali.
L’uso foresteria riguarda spesso il caso in cui una società prende in locazione un immobile per ospitare dipendenti, collaboratori o manager. È un’area diversa e più tecnica, da non confondere automaticamente con il transitorio abitativo standard.
Questa distinzione è decisiva. Sbagliare formula contrattuale significa sbagliare durata, canone, fiscalità e rischio legale.
Conclusione
Il mercato degli affitti transitori sta crescendo perché risponde a un bisogno reale: mobilità lavorativa, studio, città più care, persone che non vogliono o non possono acquistare subito casa, aziende che cercano soluzioni abitative flessibili.
Per i proprietari può essere una strategia interessante, soprattutto se l’immobile è arredato, ben posizionato e adatto a una domanda temporanea qualificata. Ma il transitorio non è una scorciatoia. È un contratto tecnico.
La regola da ricordare è semplice: durata breve non significa canone libero. Quando esiste un accordo territoriale applicabile, il canone del transitorio deve essere costruito sulle tabelle. La transitorietà deve essere reale. La documentazione deve esserci. Il contratto deve essere quello corretto.
Il proprietario che rispetta queste regole può usare il transitorio in modo serio, fiscalmente efficiente e sostenibile. Il proprietario che le ignora non sta facendo ottimizzazione: sta solo rimandando un problema.