L'Accordo territoriale di Belluno 2025

Il calcolatore applica l'Accordo territoriale: la riga della Tabella B del gruppo del Comune, per l'epoca e la dotazione che dichiari, moltiplicata per la superficie convenzionale; poi le maggiorazioni previste dal testo. Nei casi in cui il documento non permette un calcolo univoco, il calcolatore lo segnala e si ferma invece di stimare: nessun numero è meglio di un numero che l'Accordo non consente di difendere. La stima che leggi non è un'attestazione: l'attestazione la rilascia un'associazione firmataria dell'Accordo.

L'Accordo ha tre sub-fasce di epoca: immobili costruiti o oggetto di interventi successivi al 01/01/2010; dal 01/01/1980 al 31/12/2009; prima del 01/01/1980 (art. 1, pag. 3, e Tabella B, pag. 11). Per interventi si intendono la ristrutturazione, il restauro e la manutenzione straordinaria definiti dal DPR 380/2001, art. 3, comma 1, lettere b), c) e d). La sostituzione della sola caldaia termica non si considera manutenzione straordinaria, e da sola non sposta l'immobile nella sub-fascia superiore. Un punto del documento resta aperto: il bordo del 2010 è scritto in due modi (art. 1: «successivi al 01/01/2010»; Tabella B: «Dal 01.01.2010 (ad oggi)») e il documento non dice quale prevalga. Nel calcolatore l'epoca la scegli tu; se il tuo immobile è costruito esattamente il 01/01/2010, oppure è stato oggetto di un intervento di ristrutturazione, restauro o manutenzione straordinaria datato esattamente il 01/01/2010, scrivici prima di usare la stima.

L'Accordo elenca 14 elementi e servizi nella Tabella A (allegato 1, pag. 10), che il locatore dichiara firmando la tabella: tra gli altri l'impianto di riscaldamento o l'uso di canna fumaria, l'ascensore, i doppi servizi, i doppi vetri, la terrazza o il balcone o il portico, la cantina o il magazzino o la lavanderia, la soffitta, il garage o posto auto in uso esclusivo, l'area a verde o cortile in uso comune (minimo 20 mq per unità abitativa), l'area scoperta in uso esclusivo, il parcheggio in spazio comune interno. Il numero di elementi dichiarati sceglie una delle tre colonne della Tabella B (pag. 11): 7 o più elementi, 6 o 5, fino a 4. Le tre colonne coprono tutti i conteggi possibili, senza sovrapposizioni.

La superficie da usare per il canone è quella calpestabile, non quella catastale, ed è la somma di sei voci (art. 5, pag. 3): l'intera superficie calpestabile dell'unità abitativa; il 50% della superficie dell'autorimessa; il 25% del posto macchina in garage comune; il 25% di balconi, terrazze, portici, cantine, magazzini, lavanderie, soffitte e similari; il 15% della superficie scoperta in uso esclusivo, fino al limite della superficie dell'unità abitativa; il 10% della superficie a verde utilizzabile in condominio, per la quota millesimale. Il testo prevede sui metri quadrati dell'unità immobiliare una tolleranza del 5% in più o in meno: è una tolleranza di misura fra la superficie dichiarata e quella misurata, non una regola di calcolo. Il calcolatore usa la superficie convenzionale che indichi, senza allargare né restringere l'intervallo: la tolleranza conta fra la superficie dichiarata e quella misurata, non dentro il conto. Nel calcolatore puoi scrivere ogni pertinenza nel suo campo: il verde condominiale si dichiara con la superficie comune complessiva e i millesimi di proprietà.

Alle superfici della sola unità abitativa l'Accordo applica quattro coefficienti (art. 5, pag. 3): 1,30 fino a 46 mq; 1,20 tra 46,01 e 60 mq; 1,10 tra 60,01 e 75 mq; 1,00 oltre 75,01 mq. Le pertinenze pesate si sommano dopo, senza prendere il coefficiente. Il valore esatto di 75,01 mq non rientra in nessuna delle due righe che si toccano in quel punto: se la superficie del tuo immobile è quella, il calcolatore non sceglie e si ferma, dicendoti perché.

Quattro (artt. 4, 7, 8 e 9): il 5% per gli immobili con APE in classe A o B, che l'art. 4 scrive sui valori minimo e massimo e la Tabella B sui soli valori massimi; il 3%, 5% o 7% sui valori minimo e massimo per i contratti di durata di 4, 5 o 6 anni e oltre; fino al 30% sui valori massimi per gli alloggi compiutamente arredati e fino al 15% per quelli parzialmente arredati; fino al 30% sui valori massimi per gli immobili di cui all'art. 1, comma 2, lettera a) della legge 431/98. Il 5% per l'APE in classe A o B ha due letture nel testo (i valori minimo e massimo nell'art. 4, i soli massimi nella Tabella B): se dichiari un APE in classe A o B il calcolatore si ferma e ti dice quale punto va chiarito, anche quando è l'unica maggiorazione. L'Accordo dice che l'aumento per l'arredo è cumulabile con quello degli immobili di cui all'art. 1, comma 2, lettera a), ma non dice come si combinino più maggiorazioni insieme: anche in quel caso il calcolatore non sceglie e si ferma, elencando le regole in verifica.

Sì, su base annua e nella misura del 75% della variazione dell'indice ISTAT di gennaio dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai e impiegati (art. 3, pag. 3). Il documento non dice da quando si applichi l'aggiornamento di ciascun anno né se gli aggiornamenti successivi si compongano fra loro: per questo il calcolatore applica il primo aggiornamento dalla ricorrenza della decorrenza, e dal secondo in poi si ferma invece di scegliere una lettura. In concreto: nei primi due mesi di ogni anno, dal 1° gennaio all'ultimo giorno di febbraio, il calcolo automatico si ferma (è la finestra in cui il documento non dice da quando decorre l'aggiornamento); dal 1° marzo 2027, con il secondo aggiornamento, si ferma su tutti i comuni dell'Accordo finché il meccanismo non è chiarito con le associazioni firmatarie. È un'altra cosa dall'aggiornamento del canone di un contratto già in corso, che l'Accordo consente nella misura non superiore al 75% della variazione (pag. 4).

L'Accordo è stato sottoscritto a Belluno il 24 febbraio 2025 (pag. 9). Per la proprietà edilizia hanno firmato APE-Confedilizia, APPC e ASPPI; per i conduttori SUNIA Belluno, SICET Belluno Treviso e UNIAT Veneto (pag. 1). Ha durata di tre anni a decorrere dal giorno del deposito tramite posta certificata al Comune di Belluno e resta in vigore fino al deposito di un nuovo Accordo tra le parti firmatarie (pag. 8). Il documento non riporta il protocollo del deposito. Il calcolatore assume il deposito al 24 febbraio 2025 e l'entrata in vigore al 1° marzo 2025: sono le date dichiarate da una firmataria (ASPPI) e ripetute nei protocolli integrativi, non date stampate sull'Accordo, e il risultato lo dichiara.

No. Per i contratti di natura transitoria l'Accordo non usa le fasce della Tabella B: il canone «verrà definito liberamente tra le parti», come prevede l'art. 2, comma 2 del D.M. 16 gennaio 2017, e la durata non può superare i 18 mesi (pagg. 5-6). Non c'è quindi un intervallo da calcolare: il canone lo concordate voi, e il calcolatore copre il solo contratto agevolato 3+2.

L'Accordo ne parla (pag. 7), ma solo per i Comuni limitrofi a una sede di corsi di laurea o post laurea: la parte per studenti si applica ai «territori amministrativi dei Comuni limitrofi ai Comuni al cui interno del loro territorio vi sia una sede di corsi di laurea o post laurea», e per limitrofi il testo intende i Comuni confinanti. Dove la condizione ricorre, valgono gli stessi valori della Tabella B e la stessa superficie dei contratti agevolati, con durata da sei mesi a tre anni, le maggiorazioni dell'arredo e degli immobili di cui all'art. 1, comma 2, lettera a) della legge 431/98 e senza l'aumento per la durata contrattuale. Il calcolatore non li calcola: copre il solo 3+2.

Non automaticamente. Per l'alloggio sociale i canoni massimi si individuano anche con appositi accordi integrativi tra la proprietà e le associazioni firmatarie, tenendo conto delle agevolazioni pubbliche comunque erogate al locatore: sono le agevolazioni pubbliche l'elemento oggettivo che determina una riduzione del canone massimo (pag. 8). Gli accordi integrativi non sono allegati al documento e la misura della riduzione non è quantificata: non è calcolabile dal documento. Per la locazione di una porzione, il canone dell'intero appartamento si fraziona in proporzione alla superficie locata, considerando anche parti e servizi condivisi (art. 10, pag. 4, ripetuto alle pagg. 6 e 7): il frazionamento dipende da quali parti e servizi sono condivisi, e il documento non lo determina. In tutti e due i casi il calcolatore si ferma e lo dice, invece di stimare un canone che non sarebbe difendibile.