Quanto trattengono davvero Airbnb e Booking (e cosa resta dopo le tasse)

Se cerchi quanto costa Airbnb trovi ovunque la stessa risposta: il 3%. Per una parte degli host è già falsa oggi, e dal 13 ottobre 2026 diventa falsa per quasi tutti. Ed è comunque una mezza verità, perché il 3% non è quello che ti viene tolto dal bonifico.

Per una parte degli host il passaggio è già avvenuto. Airbnb scrive che la struttura a commissione unica è già obbligatoria per alcuni, fra cui gli host «che utilizzano un software di gestione immobiliare» — quindi potenzialmente anche chi ha semplicemente affidato la casa a qualcuno che la gestisce con un channel manager.

Non è però un automatismo, e lo diciamo perché lo vediamo sui nostri conti: noi gestiamo con un gestionale, e le nostre 211 prenotazioni Airbnb fino al 27 luglio 2026 sono tutte al 3%, senza un'eccezione. Airbnb non pubblica i criteri con cui decide chi passa prima. Quindi l'unica risposta valida è la tua: apri una prenotazione degli ultimi mesi e guarda la voce «Costi del servizio host». Se non è il 3%, ci sei già dentro — e nessuno te l'ha detto.

In questo articolo mettiamo i numeri delle nostre fatture, non quelli dei listini. Gestiamo appartamenti in affitto breve e le commissioni le paghiamo tutti i mesi. Il campione è di 317 prenotazioni fra agosto 2024 e luglio 2026: 316 con una commissione di piattaforma — 211 su Airbnb, 105 su Booking — e 301 con l'IVA valorizzata a parte in fattura. Sono i numeri dei nostri account, cioè di un gestore professionale: la tua struttura di costi può essere diversa, il metodo per leggerla è lo stesso. E una precisazione che vale per tutto il pezzo: dai nostri estratti conto vengono il 3% e il 16,5%. Il 15,5% del 13 ottobre non sta ancora su nessuna fattura — lo dichiara Airbnb, non l'abbiamo rilevato noi.

Il 13 ottobre 2026 la commissione Airbnb cambia struttura

Oggi Airbnb si fa pagare da tutti e due: «gran parte degli host» versa il 3% — sono parole del Centro Assistenza, che non spiega in quali casi la percentuale sia più alta — e l'ospite paga un costo del servizio che va dal 14,1% al 16,5% del subtotale. È il motivo per cui il prezzo che il viaggiatore vede è più alto di quello che hai impostato.

Dal 13 ottobre i due addebiti diventano uno solo, tutto a carico tuo. Airbnb lo ha pubblicato sul suo Centro Risorse il 7 luglio 2026 e lo ha scritto via email ai proprietari; questa è la frase, presa dal messaggio dell'8 luglio ricevuto da un proprietario che seguiamo:

«Per semplificare i prezzi, il 13 ottobre combineremo entrambi i costi in un'unica commissione del 15,5%.»

Il Centro Assistenza è più prudente: «la maggior parte degli host paga il 15,5%, gli altri di solito versano tra il 14% e il 16%». Quindi la tua può scendere a 14 o salire a 16 — non è un punto simmetrico — e Airbnb non pubblica né un valore per l'Italia né i criteri con cui assegna la percentuale. Il tuo numero, in euro e IVA compresa, sta nella ripartizione dei prezzi di ogni prenotazione: è quello che conta, non la percentuale.

Tre cose che sulle pagine ufficiali ci sono e nei riassunti spariscono. Il 13 ottobre è la scadenza per chi risiede nello Spazio economico europeo, quindi per un proprietario italiano; fuori dal SEE è il 15 settembre. Il passaggio non torna indietro: «una volta utilizzato lo strumento, non sarà più possibile tornare alla struttura con commissione condivisa». E non è retroattivo — i costi singoli «verranno applicati solo alle prenotazioni effettuate dopo il passaggio» — quindi per settimane lo stesso estratto conto mostrerà prenotazioni ai due regimi: non è un errore di fatturazione.

Due cose che nella fretta si perdono, e sono quelle che costano.

La prima: nei gruppi di host si legge che la commissione si quintuplica. La voce a carico tuo in effetti si moltiplica per cinque, da 3 a 15,5: questo è vero. Quello che non cambia granché è quanto prende Airbnb sulla transazione, perché sparisce il costo del servizio dell'ospite (14,1-16,5% del subtotale). Su una vendita da 115 euro oggi la piattaforma incassa circa 18 euro sommando le due voci; dal 13 ottobre ne incassa 17,83, tutti da te. Quello che cambia è chi paga. E se lasci il prezzo dov'è incassi meno: Airbnb scrive che «se mantieni il prezzo a 100 EUR, guadagnerai 84,50 EUR».

La seconda: cambia la base su cui vieni tassato. Airbnb suggerisce di alzare il prezzo esposto per mantenere lo stesso compenso, e sul compenso il conto torna: nel suo esempio, se oggi imposti 100 l'ospite paga 115 e tu guadagni 97; dal 13 ottobre imposti 115, l'ospite paga sempre 115 e tu guadagni ancora 97. Quello che non torna è il resto. Il corrispettivo lordo su cui si calcolano la ritenuta del 21% (la trattenuta che la piattaforma versa allo Stato per tuo conto, ne parliamo fra poco) e la cedolare secca passa da 100 a 115 a parità esatta di spesa dell'ospite: sono circa 3 euro di imposta in più ogni 115 euro venduti. Airbnb avverte che i suoi esempi «non tengono conto dei costi che gli host scelgono di addebitare o delle tasse». È vero, ed è esattamente il punto: quel calcolo lo devi fare tu, e sposta il conto più della commissione.

L'IVA, che nessuno conta e vale poco più di un quinto della commissione

Airbnb fattura dall'Irlanda, Booking dai Paesi Bassi. Su entrambe, se non hai comunicato una partita IVA valida per le operazioni intra-UE, l'IVA italiana al 22% sulla commissione è un costo che non recuperi mai. Booking lo dice apertamente ai partner italiani non registrati: per loro quell'IVA è, con ogni probabilità, un costo aggiuntivo.

Sulle nostre fatture il conto è questo, riga per riga: su 301 prenotazioni con IVA valorizzata il rapporto è esattamente il 22% della commissione, esposta a parte sopra l'imponibile. Sono le fatture di un'agenzia, non quelle di un privato: il tuo caso lo verifichi sulla tua, ed è l'unico posto dove il numero è certo.

Sull'ultima riga non mettiamo un numero apposta. Moltiplicare 15,5 per 1,22 è un'operazione che chiunque sa fare, ma darebbe una cifra a due decimali che nessuna fattura ha ancora prodotto, calcolata su una percentuale che Airbnb dichiara prevalente e non garantita. Quando arriverà la prima fattura con la commissione unica aggiorneremo questa tabella con quello che ci hanno addebitato davvero.

E attenzione a non confondere due numeri: la percentuale del listino è al netto dell'IVA, l'importo in euro che vedi nella ripartizione dei prezzi la comprende già. Quello che conta per te è il secondo.

Se hai la partita IVA, la commissione ti arriva senza IVA addebitata solo se l'hai inserita nella sezione Tasse dell'account e l'hai fatta validare VIES. Se ce l'hai e non l'hai comunicata rischi di pagarla due volte: quella che la piattaforma ti addebita, che non detrai, più quella che devi comunque assolvere in inversione contabile. È un errore da correggere, non un maggior costo da accettare. Poi dipende dal regime: in ordinario integri e detrai, le due voci si annullano e il costo della piattaforma torna alla percentuale nominale; in forfettario integri e versi senza poter detrarre, quindi il 22% resta un costo pieno. E la scorciatoia che gira nei gruppi — apro la partita IVA così non pago il 22% — non è una scorciatoia: con l'attività d'impresa esci dalle locazioni brevi, e spariscono insieme la cedolare secca e la ritenuta d'acconto.

Su cosa si calcola la commissione (non solo sulla tariffa)

Vale per entrambe le piattaforme e quasi nessuno lo dice: la commissione è una percentuale «del prezzo giornaliero e di eventuali costi addebitati dall'host, con l'esclusione dei costi del servizio dell'ospite e delle tasse». Tradotto: le spese di pulizia, il supplemento per ospite aggiuntivo e quello per gli animali stanno dentro la base di calcolo. E le pulizie stanno anche dentro la base della ritenuta del 21% e della cedolare secca, che con la cedolare non deduci. Spostare valore dalla tariffa alla voce pulizie per far sembrare il prezzo più basso non fa risparmiare niente: peggiora il conto tre volte. L'imposta di soggiorno resta fuori, ma solo se la imposti con lo strumento fiscale della piattaforma e non la incorpori nella tariffa o in un costo aggiuntivo generico.

Booking non ha un listino

Su Booking la domanda «quanto prende?» non ha una risposta pubblica: la percentuale dipende dal Paese, dal tipo di struttura e dal contratto che hai firmato, e la trovi nell'extranet e su ogni fattura di commissione. Le cifre che circolano — 15%, 18%, 23% — vengono dal provvedimento con cui l'AGCM ha avviato l'istruttoria A558 il 12 marzo 2024, e sono dichiarazioni di Federalberghi riferite al mercato alberghiero: lo stesso provvedimento, ai paragrafi 40-41, esclude gli appartamenti dal mercato considerato. Usarle per una casa vacanze è sbagliato. Per completezza: quell'istruttoria si è chiusa il 19 dicembre 2024 con l'accettazione degli impegni di Booking e senza accertamento di violazioni.

Il nostro contratto, su appartamenti, è al 16,5% — un solo valore su 105 prenotazioni, senza eccezioni. È la percentuale del nostro accordo, non un listino Booking, e non ha nulla a che vedere con il 16,5% che compare più sopra come tetto del costo del servizio ospite di Airbnb: la coincidenza è casuale. Il tuo lo leggi nel contratto e su ogni fattura di commissione: guardalo, non darlo per scontato.

C'è poi una differenza pratica che quasi nessuno spiega. Su Airbnb l'incasso passa sempre dalla piattaforma, quindi la ritenuta del 21% te la trattiene sempre lei. Su Booking dipende: se usi «Pagamenti di Booking.com» incassa lei, altrimenti incassi tu dall'ospite e la commissione te la fattura a parte. Nel secondo caso Booking non tocca il denaro, non è sostituto d'imposta, non trattiene nulla e non ti rilascia la Certificazione Unica. Sembra un vantaggio e non lo è: quei soldi arrivano interi sul tuo conto, ma le imposte le devi lo stesso in dichiarazione. È un saldo rinviato di mesi su denaro che nel frattempo hai speso — accantonalo.

Due dettagli operativi che costano davvero. La fattura di commissione Booking va pagata entro 14 giorni, pena la chiusura dell'annuncio. E può contenere prenotazioni che non hai mai incassato — no-show, carte non valide — che paghi comunque se non le segnali in extranet prima che la fattura si chiuda: la riconciliazione è l'unico momento in cui puoi toglierle.

La ritenuta del 21%: non è una tassa in più

Se affitti come privato per soggiorni fino a 30 giorni, l'intermediario che incassa trattiene il 21% sui canoni lordi e lo versa allo Stato per tuo conto. Non è un costo aggiuntivo: è un anticipo sulle imposte che dovrai comunque, e lo scomputi in dichiarazione con la Certificazione Unica — il documento che ti serve per recuperare quanto ti è stato trattenuto. Te la rilascia entro il 16 marzo dell'anno successivo la piattaforma che ha incassato per te, e solo se sul tuo account il codice fiscale e i dati catastali sono corretti. Se non ti arriva non vuol dire che non devi dichiarare: vuol dire che nessuno ha trattenuto per te. Chi mescola Airbnb, Booking a incasso diretto e prenotazioni dirette si ritrova un saldo consistente a giugno anche con un immobile solo e restando al 21%. E l'Agenzia lo sa comunque: con le regole DAC7 le piattaforme le comunicano entro il 31 gennaio quanto hai incassato, anche dove nessuno ha trattenuto nulla.

Due dettagli che fanno la differenza. La ritenuta si calcola sul lordo, prima di togliere le commissioni — quindi su una cifra più alta di quella che incassi davvero. E comprende le spese di pulizia, mentre la tassa di soggiorno resta fuori.

La cedolare secca: dal 2026 il conto cambia se hai due case

La cedolare secca è un'imposta a percentuale fissa che prende il posto dell'IRPEF e delle addizionali, e si opta contratto per contratto. Sulle locazioni brevi è al 26%, ridotta al 21% su una sola unità, che scegli tu in dichiarazione, a consuntivo, sull'immobile che nell'anno ha reso di più. Non è la prima che hai comprato: è quella che indichi.

E dal periodo d'imposta 2026 c'è un secondo limite, che è la novità che sposta di più: il regime delle locazioni brevi si applica a non più di due appartamenti. Fino al 31 dicembre 2025 erano quattro. Sopra i due, la legge dice che l'attività di locazione breve «si presume svolta in forma imprenditoriale»: ed esce dal regime l'intera attività, non il solo terzo immobile — non tieni la cedolare sui primi due aprendo la partita IVA per il terzo.

Quindi, in pratica: con una casa, se opti per la cedolare, 21% sull'unità che indichi; con due, 21% su quella che scegli e 26% sull'altra; sopra i due il regime non si applica più. Come si contino esattamente quei due appartamenti — unità catastali o immobili, stanze singole, quote di comproprietà, case affittate anche solo pochi giorni — non è chiarito da nessuna prassi ufficiale: se sei vicino alla soglia, è la prima domanda da fare al commercialista.

Un disallineamento da conoscere se stai su più portali: Airbnb, per decidere se trattenere il 21%, conta gli annunci sulla propria piattaforma; la legge conta gli appartamenti destinati alla locazione breve su tutti i canali. Tre annunci-stanza nello stesso appartamento ti fanno perdere la ritenuta pur restando nel regime; due appartamenti su Airbnb più uno su Booking superano la soglia di legge. In nessun caso l'esclusione dalla ritenuta è esclusione dall'obbligo di dichiarare.

Un'ultima cosa che sorprende chi arriva dal mondo delle partite IVA: con la cedolare non deduci niente — né commissioni, né pulizie, né utenze. Ma le commissioni delle piattaforme non sono deducibili nemmeno in IRPEF ordinaria, perché per il proprietario si tratta di redditi fondiari. Il costo della piattaforma lo paghi con soldi già tassati in entrambi i casi. L'unica differenza vera fra i due regimi è l'abbattimento forfettario del 5% che l'IRPEF ordinaria riconosce e la cedolare no.

Il CIN, e le sanzioni che nessuno legge

Dal 1° gennaio 2025 serve il Codice Identificativo Nazionale: va richiesto sulla banca dati del Ministero del Turismo, esposto all'esterno dello stabile e indicato in ogni annuncio. Senza CIN, la sanzione va da 800 a 8.000 euro, graduata in base alle dimensioni della struttura; se ce l'hai ma non lo esponi o non lo indichi negli annunci, da 500 a 5.000 euro per ciascun immobile, con rimozione immediata dell'annuncio irregolare.

Nello stesso articolo di legge ci sono due obblighi che valgono per tutte le unità, imprenditoriali o no, e che i controlli guardano per primi: rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti, ed estintori portatili a norma, uno ogni 200 metri quadri e comunque almeno uno per piano. La sanzione è da 600 a 6.000 euro per ciascuna violazione. E chi supera la soglia dei due appartamenti ed esercita in forma imprenditoriale senza SCIA rischia da 2.000 a 10.000 euro. Questo elenco non è esaustivo: regolamenti regionali e comunali aggiungono adempimenti locali.

Va aggiunta la tassa di soggiorno, dove il comune la prevede: la paga l'ospite, ma il responsabile del versamento e della dichiarazione sei tu, con diritto di rivalsa. Dove il Comune si è registrato al portale di Airbnb la riscuote la piattaforma; altrove tocca a te. Attenzione però: la riscossione da parte di Airbnb è una comodità operativa, non un'esimente. Il responsabile del versamento resti tu, e la dichiarazione al Comune la presenti tu, in via telematica, entro il 30 giugno dell'anno successivo: l'omessa o infedele dichiarazione costa dal 100 al 200% dell'imposta, e l'omesso versamento ha una sanzione a parte. Controlla anche le esenzioni del regolamento comunale — minori, disabili, oltre un certo numero di notti, residenti: quasi mai coincidono con quelle applicate dalla piattaforma.

Il conto su una notte sola, dove si vede il meccanismo

La proiezione dell'anno non la facciamo, e diciamo perché. L'unico dato di occupazione pubblico è il 64% dell'estate 2025 (AIGAB su dati AirDNA), ma è un dato di tre mesi ed è calcolato sui giorni in cui l'annuncio era disponibile, non sui 365 del calendario: moltiplicarlo per 365 dà un numero che la fonte stessa esclude, e su quel numero poi si regge tutto il resto del conto. Quante notti vende il tuo appartamento non lo sappiamo, e nessuna media nazionale ce lo dice.

Il meccanismo però si vede su una notte sola, e lì non serve nessuna ipotesi di occupazione. Prendiamo l'esempio pubblicato da Airbnb: proprietario privato, un solo appartamento, aliquota agevolata al 21%, niente pulizie addebitate e niente imposta di soggiorno, tutto incassato su Airbnb.

• Oggi. Imposti 100, l'ospite paga 115, tu guadagni 97. Il corrispettivo lordo ai fini fiscali è 100: commissione 3, ritenuta 21 e cedolare 21 che si compensano. Ti restano circa 76 euro sui 115 spesi dall'ospite.
• Dal 13 ottobre, se riprezzi a 115 come suggerisce Airbnb. L'ospite paga sempre 115 e tu guadagni sempre 97 — ma il lordo fiscale ora è 115: cedolare 24,15 invece di 21. Ti restano circa 73 euro, a parità esatta di spesa del cliente.
• Dal 13 ottobre, se non tocchi niente. L'ospite paga 100 e non più 115, ma la commissione del 15,5% la paghi lo stesso: Airbnb dice che «guadagnerai 84,50 EUR», e da lì escono ancora 21 di imposte. Restano circa 63 euro.

Queste cifre non contano l'IVA sulla commissione, che per chi non ha partita IVA è un costo in più: quello lo leggi in euro sulla tua fattura. E prova ad aggiungere 50 euro di pulizie addebitate: entrano nella base della commissione, nella base della ritenuta e nella base della cedolare — e con la cedolare quello che paghi a chi pulisce non lo deduci.

Il messaggio è uno solo, ed è quello che rende il conto dell'affitto breve diverso da una sottrazione: la commissione si paga sul lordo, la cedolare si paga sullo stesso lordo, e la commissione non si deduce. Se alzi il prezzo per assorbire la commissione unica, alzi anche la base su cui vieni tassato.

Breve o lungo: il confronto che si può fare davvero

I due dati rilevati che circolano non sono confrontabili così come sono, e va detto. Per il breve, AIGAB su dati AirDNA dà una tariffa media di 167 euro a notte nell'estate 2025, già comprensiva delle pulizie — chi la usa e poi sottrae le pulizie le conta due volte — insieme a quel 64% di occupazione che non è annuo. Per il lungo, l'OMI ha rilevato sul 2025 un canone medio di 79,6 euro al metro quadro l'anno su una superficie media di 84,4 mq: circa 560 euro al mese come media nazionale, che però schiaccia insieme Milano e i piccoli centri del Sud. Nessuno dei due dice quanto rende il tuo appartamento.

Quello che si può confrontare senza inventare numeri è la struttura. Nel breve la commissione si paga sul lordo, la cedolare è al 26% ridotto al 21% su una sola unità, e ci sono CIN, imposta di soggiorno da riscuotere e dichiarare, comunicazione degli intermediari, un turnover continuo e utenze, pulizie e biancheria a carico tuo — voci che nel conto dell'anno pesano spesso quanto la commissione. Nel lungo il canone entra una volta al mese, la cedolare è al 21% e scende al 10% sui contratti a canone concordato nei comuni ammessi, non c'è CIN e non c'è imposta di soggiorno, le utenze sono dell'inquilino; in cambio ti leghi per anni e, se opti per la cedolare, rinunci all'adeguamento ISTAT del canone per tutta la durata del contratto — su un 4+4 non è un dettaglio. In tutti e due i casi l'IMU la paghi e non la deduci, e in tutti e due i casi ci sono mesi di sfitto e insoluti che nessuna tabella mette mai.

Il breve conviene quando ricorrono tutte le condizioni insieme: domanda turistica reale e non stagionale, immobile dedicato, e qualcuno che regga il turnover. Se ne manca una, il contratto lungo tende a reggere meglio il confronto, con molto meno lavoro. Ma la variabile che decide è l'immobile specifico e i suoi comparabili in quella via, non una media nazionale.

Nella pratica, sugli immobili che seguiamo il breve regge quasi solo dove c'è domanda turistica per dodici mesi, e in città il contratto lungo vince quasi sempre. Non è una regola che abbiamo deciso a tavolino, è dove tornano i conti.

E dichiariamo l'interesse, invece di dichiararci neutrali. Gestiamo entrambe le formule, ma sul breve prendiamo una percentuale ricorrente e sul contratto lungo no: tienilo presente mentre leggi tutto quello che c'è qui sopra. La nostra tariffa standard è il 15% degli incassi lordi più IVA, cioè il 18,3%: la stessa aritmetica che abbiamo applicato alle piattaforme. È un compenso di gestione che si somma alla commissione della piattaforma, non la sostituisce, e restano a carico del proprietario pulizie, biancheria e manutenzione. Un articolo sulle commissioni che tace la propria non serve a niente.

Cosa fare entro il 13 ottobre

1. Apri una fattura Airbnb recente e guarda quanto ti è stato trattenuto davvero, IVA compresa. È l'unico numero certo che hai.
2. Controlla se sei già in commissione unica: se hai un gestionale o un channel manager collegato, per te il passaggio è già avvenuto.
3. Se hai la partita IVA, verifica che sia inserita nella sezione Tasse dell'account e validata VIES. Se non lo è, rischi di pagare l'IVA due volte.
4. Usa lo strumento di correzione dei prezzi sapendo che è a senso unico, e poi ricontrolla a mano i prezzi stagionali e quelli personalizzati per data: non dare per scontato che li abbia toccati tutti.
5. Verifica che l'imposta di soggiorno sia impostata come tassa e non incorporata nella tariffa, altrimenti ci paghi sopra la commissione.
6. Su Booking, leggi la tua percentuale nel contratto e riconcilia le prenotazioni in extranet prima che si chiuda la fattura del mese.

Aggiornato al 6 agosto 2026. Questo articolo è informazione generale: non è consulenza fiscale o legale e non fa nascere alcun rapporto professionale. Le cifre sono esempi costruiti su ipotesi dichiarate, non previsioni di rendimento del tuo immobile. Le percentuali di Airbnb e Booking possono differire dal tuo contratto: fanno fede la tua fattura e il tuo extranet. Per il tuo caso — regime fiscale, partita IVA, numero di immobili, adempimenti comunali — rivolgiti al tuo commercialista. Airbnb e Booking.com sono marchi dei rispettivi titolari; Rennovo non è affiliata né autorizzata da queste società.

Fonti: Airbnb, Centro Assistenza artt. 1857, 4095, 436, 437 e 3527, e Centro Risorse art. 771; AGCM, provvedimento A558 del 12 marzo 2024 e provvedimento di chiusura del 19 dicembre 2024; Agenzia delle Entrate, circolare 24/E del 12 ottobre 2017, circolare 10/E del 10 maggio 2024 e guida «Locazioni brevi» di aprile 2026; art. 13-ter del DL 145/2023; legge 199/2025, art. 1 comma 17; OMI, Rapporto Immobiliare 2026; AIGAB su dati AirDNA, 1° settembre 2025.

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