Come funziona l’affitto a un’azienda con il contratto a uso foresteria?
In breve
È il contratto che usiamo con le aziende: lo firmi con l’azienda, che usa la casa per alloggiare propri dipendenti, collaboratori od ospiti e ti paga il canone come concordato, anche nei periodi in cui la casa resta vuota. Per l’orientamento prevalente dei giudici è un contratto atipico, regolato dal codice civile e non dalla legge sulle locazioni abitative: durata e canone si concordano e vanno scritti con cura. La cedolare secca con un’azienda come inquilina: l’Agenzia delle Entrate non la ammette; la Cassazione sì, e si attende la decisione delle Sezioni Unite. Finché non c’è, applicarla con un’azienda espone a un contenzioso.
Che cosa si scrive nel contratto
Oltre alla durata e al canone: chi può abitare la casa, le utenze, le garanzie e il recesso, cioè se e con quale preavviso si può lasciare il contratto prima della scadenza. La legge non fissa una durata minima; la massima è di 30 anni.
Casi da distinguere
- L’azienda ci alloggia, anche a turno, propri dipendenti, collaboratori od ospiti: è una foresteria vera, regolata dal codice civile.
- In realtà ci abita stabilmente una persona e l’azienda firma il contratto al posto suo: il contratto rischia di essere trattato come una normale locazione abitativa, con le sue regole su durata e canone.
- Ci abita un lavoratore che non è cittadino dell’Unione europea: chi gli dà l’alloggio deve comunicarlo alla Questura entro 48 ore. Se il contratto è con l’azienda, la comunicazione la fa l’azienda: scrivete nel contratto chi se ne occupa.
Senza la cedolare
Se non scegli la cedolare secca, sul canone paghi l’IRPEF, e l’imposta di registro è il 2% del canone annuo, con un minimo di 67 €.
Come lavoriamo noi
- Dell’azienda leggiamo visure e bilanci, e te li mostriamo prima della firma.
- Nel contratto scriviamo chi abiterà la casa, e di queste persone chiediamo i documenti.
- Il contratto è tra te e l’azienda: noi lo prepariamo e seguiamo la trattativa, ma non ne siamo parte.
Quando chiedere al commercialista
Se vuoi comunque la cedolare secca con l’azienda, oppure se il contratto è lungo e l’azienda è estera.
Fonti
- Cassazione, ordinanza 30016/2025, §§ 6-6.8 (foresteria e cedolare, rinvio alle Sezioni Unite) (si apre in una nuova scheda)
- Codice civile, artt. 1571-1574 e 1596-1597 (locazione: durata, scadenza e rinnovo) (si apre in una nuova scheda)
- Agenzia delle Entrate, scheda «Cedolare secca – Che cos’è» (aggiornata a maggio 2026) (si apre in una nuova scheda)
- Cassazione, sentenza 12395/2024 (cedolare secca con un’azienda come inquilina) (si apre in una nuova scheda)
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