Se affitto a un’azienda posso usare la cedolare secca? Come vengo tassato?

In breve

La cedolare secca con un’azienda come inquilina: l’Agenzia delle Entrate non la ammette; la Cassazione sì, e si attende la decisione delle Sezioni Unite. Finché non c’è, applicarla con un’azienda espone a un contenzioso. Senza la cedolare, il canone ridotto del 5% si somma ai tuoi altri redditi e paga l’IRPEF a scaglioni (nel 2026: 23% fino a 28.000 €, 33% da 28.000 a 50.000 €, 43% oltre), più le addizionali regionale e comunale. Se vuoi la cedolare senza questo rischio, il contratto si intesta al dipendente, che deve essere davvero l’inquilino, con l’azienda come garante o che paga il canone per lui.

Come si calcola l’IRPEF sul canone

La base è il valore più alto fra la rendita catastale e il canone annuo ridotto del 5%.
Questa base si somma ai tuoi altri redditi. L’aliquota più alta colpisce solo la parte di reddito che supera la soglia, non tutto il reddito.

Gli altri casi

Affitti da privato a una persona: puoi scegliere la cedolare, al 21%, oppure al 10% con il canone concordato in un comune ad alta tensione abitativa, come Milano.
L’inquilino è un professionista che prende la casa per la sua attività: vale lo stesso discorso delle aziende.
La casa è di una società, oppure la affitti come impresa: la cedolare non c’è mai.
Il contratto è intestato al dipendente: conta chi firma come inquilino. Se firma il dipendente, la cedolare si può scegliere anche quando l’azienda fa da garante o paga il canone per lui. Il dipendente però deve essere l’inquilino vero: se è l’azienda a decidere chi abita la casa e a cambiare gli occupanti, il contratto rischia di essere considerato una foresteria.

Detrazioni e spese

Le detrazioni, per esempio quelle per i lavori in casa, puoi usarle anche se scegli la cedolare, ma solo sull’IRPEF dei tuoi altri redditi. Scegliere l’IRPEF ordinaria per non perderle ha senso solo se, senza il canone, resterebbero inutilizzate.
Gli interessi del mutuo si detraggono solo per l’abitazione principale.
Non spostare una parte del canone nelle «spese forfettarie» per pagare meno tasse: è vietato. Nelle spese vanno solo costi veri.

Quando chiedere al commercialista

Quando vuoi comunque applicare la cedolare con un’azienda: il commercialista valuta il rischio ed eventualmente un interpello, cioè una domanda formale all’Agenzia delle Entrate. Chiedi anche quando ti serve una simulazione del netto con i tuoi altri redditi, le addizionali e le detrazioni, oppure se vivi all’estero.

Fonti

Aggiornato al 3 ottobre 2026