Posso indicare una parte dell’affitto come spese forfettarie per pagare meno tasse?
In breve
No, se quelle «spese» sono in realtà affitto. Puoi tenere fuori dal canone gli oneri veri che l’inquilino ti rimborsa, come condominio, riscaldamento e utenze: non sono tuo reddito, ma devono corrispondere a costi reali e documentabili. Un accordo che fa pagare all’inquilino più del canone scritto nel contratto registrato è nullo per legge: l’inquilino può chiederti indietro tutto quello che ha pagato in più, fino a sei mesi dopo aver lasciato la casa, e l’Agenzia delle Entrate può tassare come canone la parte nascosta. Non esiste una cifra forfettaria «sicura»: conta che corrisponda a costi veri.
Casi da distinguere
- Spese vere (condominio, riscaldamento, utenze), divise tra te e l’inquilino secondo la tabella degli oneri accessori del decreto ministeriale del 16 gennaio 2017: stanno fuori dal canone e non si tassano.
- Un forfait più alto dei costi reali: la differenza è canone nascosto. Il patto è nullo e l’inquilino può chiedere indietro quello che ha pagato in più entro sei mesi dalla riconsegna della casa. Registrare l’accordo in un secondo momento non lo rende valido.
- Canone concordato: in più, il canone non può superare il massimo dell’accordo territoriale, e la parte in più va restituita all’inquilino.
- Affitti brevi: le somme forfettarie per i servizi, come pulizie e biancheria, fanno parte del corrispettivo. Si tassano, e la ritenuta si calcola anche su di esse.
Quando chiedere al commercialista
Quando il forfait copre utenze o servizi difficili da stimare, oppure quando hai già un contratto con spese gonfiate.
Fonti
- Art. 13 L. 431/1998, commi 1, 2, 4 e 6 (patti nulli sul canone e restituzione) (si apre in una nuova scheda)
- Cassazione, Sezioni Unite, sentenze 18213 del 17/09/2015 e 23601 del 09/10/2017 (archivio Italgiure) (si apre in una nuova scheda)
- DM 16/01/2017, art. 4 e Allegato D (ripartizione degli oneri accessori) (si apre in una nuova scheda)
- Agenzia delle Entrate, istruzioni al quadro dei fabbricati (condominio e utenze compresi nel canone) (si apre in una nuova scheda)
- Circolare dell’Agenzia delle Entrate 24/E/2017, § 2.2.2 (affitti brevi) (si apre in una nuova scheda)
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