Conviene affittare come ufficio o come abitazione?

In breve

Non puoi scegliere liberamente: decidono l’uso reale, la categoria catastale e la conformità urbanistica dell’immobile. L’affitto come ufficio dura almeno 6 anni più 6 e non ha la cedolare secca, nemmeno se l’immobile è accatastato come abitazione: da privato paghi l’IRPEF e il registro al 2%. Se affitti come abitazione a una persona, invece, puoi scegliere la cedolare. Quale strada convenga si calcola sul caso concreto.

Abitazione affittata a una persona

Puoi scegliere la cedolare secca: 21%, oppure 10% con il canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa, come Milano.

Abitazione usata come ufficio

Se la casa è usata come ufficio, anche solo in parte, la cedolare non c’è.

Ufficio (categoria A/10 e simili)

Dura almeno 6 anni più 6. Alla prima scadenza puoi negare il rinnovo solo per i motivi previsti dalla legge.
L’inquilino può andarsene per gravi motivi, con 6 mesi di preavviso.
Il registro è del 2% se sei un privato, dell’1% se sei un soggetto IVA.

Foresteria con un’azienda

È un contratto atipico: durata e canone si concordano. La cedolare secca con un’azienda come inquilina: l’Agenzia delle Entrate non la ammette; la Cassazione sì, e si attende la decisione delle Sezioni Unite. Finché non c’è, applicarla con un’azienda espone a un contenzioso.

Quando chiedere al commercialista

Quando la destinazione dell’immobile è incerta o pensi a un cambio d’uso. Per la parte urbanistica serve anche un tecnico.

Fonti

Aggiornato al 3 ottobre 2026