Con quali contratti posso avere la cedolare secca, e a che aliquota?
In breve
Puoi scegliere la cedolare secca se sei una persona fisica e affitti un’abitazione a uso abitativo, non come impresa; se la casa è di una società, non spetta. Paghi il 21% con il canone libero e il 10% con il canone concordato in un comune ad alta tensione abitativa, come Milano. La cedolare secca con un’azienda come inquilina: l’Agenzia delle Entrate non la ammette; la Cassazione sì, e si attende la decisione delle Sezioni Unite. Finché non c’è, applicarla con un’azienda espone a un contenzioso.
L’aliquota, contratto per contratto
- 4+4 a canone libero, anche per una parte della casa o per singole stanze: 21%.
- 3+2 a canone concordato: 10% in un comune ad alta tensione abitativa, 21% negli altri comuni.
- Transitorio o contratto per studenti a canone concordato, in un comune ad alta tensione abitativa: 10%. Lo dice l’Agenzia delle Entrate in una circolare.
- Transitorio a canone libero, che si può fare solo nei comuni fino a 10.000 abitanti o per contratti fino a 30 giorni: 21%. Paga il 21% anche il transitorio in un comune che non è ad alta tensione abitativa.
- Canone concordato firmato senza l’assistenza delle associazioni di categoria: per avere il 10% serve l’attestazione.
- Affitti brevi, fino a 30 giorni: 21% su un appartamento a tua scelta e 26% sul secondo. Oltre due appartamenti l’attività si considera d’impresa e la cedolare non spetta.
Quando non spetta
- La casa è di una società, oppure la affitti come impresa: la cedolare non spetta, con nessun contratto.
- L’inquilino è un professionista che prende la casa per la sua attività: vale lo stesso discorso delle aziende.
- La casa è accatastata come ufficio (categoria A/10), oppure un’abitazione è affittata come ufficio: la cedolare non spetta.
Da sapere
- I comuni ad alta tensione abitativa sono in un elenco fissato dalla legge e dal CIPE, e Milano c’è. Per il 10% valgono anche alcuni comuni colpiti da calamità, indicati dalla legge.
- Se scegli la cedolare, la rinuncia agli aumenti ISTAT del canone va scritta nel contratto, oppure comunicata all’inquilino con una raccomandata.
Quando chiedere al commercialista
Quando il contratto a canone concordato non è assistito e manca l’attestazione, quando l’inquilino è un’azienda, oppure quando la casa è in un comune piccolo o che non è ad alta tensione abitativa.
Fonti
- Art. 3 D.Lgs. 23/2011 (cedolare secca) (si apre in una nuova scheda)
- Circolare dell’Agenzia delle Entrate 26/E/2011, §§ 1.1, 1.2 e 6.2 (chi può scegliere la cedolare) (si apre in una nuova scheda)
- Circolare dell’Agenzia delle Entrate 8/E/2017, § 1.1 (cedolare al 10% sul transitorio) (si apre in una nuova scheda)
- Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate 31/E/2018 (attestazione e agevolazioni) (si apre in una nuova scheda)
- DM 16/01/2017, art. 2 c. 2 (canone del transitorio nei comuni sopra 10.000 abitanti) (si apre in una nuova scheda)
- Art. 4 DL 50/2017 (locazioni brevi) (si apre in una nuova scheda)
- L. 178/2020, art. 1 c. 595, come modificato dalla L. 199/2025, su Normattiva nella parte «commi 501-600» (il limite di due appartamenti) (si apre in una nuova scheda)
- Delibera CIPE 87/2003 (comuni ad alta tensione abitativa) (si apre in una nuova scheda)
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