Che differenza c’è tra transitorio, canone concordato, 4+4 e uso foresteria?

Q: Che differenza c’è tra transitorio, canone concordato, 4+4 e uso foresteria?

Cambiano durata, canone e tasse. Il 4+4 ha il canone libero e dura almeno 4 anni più 4; il canone concordato (3+2) dura almeno 3 anni più 2, con il canone nelle fasce dell’accordo territoriale e meno tasse. Il transitorio dura al massimo 18 mesi e serve un’esigenza temporanea scritta nel contratto; nei comuni con più di 10.000 abitanti anche il suo canone deve stare nelle fasce dell’accordo. L’uso foresteria è un contratto intestato a un’azienda, che ci fa abitare i suoi dipendenti o ospiti: durata e canone si concordano.

In breve

Cambiano durata, canone e tasse. Il 4+4 ha il canone libero e dura almeno 4 anni più 4; il canone concordato (3+2) dura almeno 3 anni più 2, con il canone nelle fasce dell’accordo territoriale e meno tasse. Il transitorio dura al massimo 18 mesi e serve un’esigenza temporanea scritta nel contratto; nei comuni con più di 10.000 abitanti anche il suo canone deve stare nelle fasce dell’accordo. L’uso foresteria è un contratto intestato a un’azienda, che ci fa abitare i suoi dipendenti o ospiti: durata e canone si concordano.

4+4 a canone libero

Dura almeno 4 anni, più altri 4.
Il canone lo decidete tu e l’inquilino.
Se sei un privato e l’inquilino è una persona, puoi scegliere la cedolare secca al 21%.

Canone concordato (3+2)

Dura almeno 3 anni, più una proroga di 2.
Il canone sta nelle fasce dell’accordo territoriale del Comune e si usa il modello ministeriale.
Se il contratto si firma senza l’assistenza delle associazioni di categoria, serve l’attestazione che il canone rispetta l’accordo.
In tutti i Comuni l’IMU è ridotta del 25%.
Nei comuni ad alta tensione abitativa, come Milano, la cedolare è al 10%; se non la scegli, IRPEF e imposta di registro si calcolano su una base ridotta del 30%.
Negli altri comuni la cedolare è al 21% e non ci sono riduzioni su IRPEF e registro.

Transitorio

Dura al massimo 18 mesi e non ha una durata minima.
Serve un’esigenza temporanea vera, tua o dell’inquilino, scritta nel contratto. Se il contratto dura più di 30 giorni, l’esigenza va anche documentata.
Si usa il modello ministeriale.
Nei comuni con più di 10.000 abitanti, Milano compresa, il canone deve stare nelle fasce dell’accordo territoriale (l’accordo può ammettere variazioni fino al 20%). Nei comuni più piccoli e nei contratti fino a 30 giorni il canone è libero.
Con la cedolare paghi il 10% se il canone è concordato e il comune è ad alta tensione abitativa (con l’attestazione, se il contratto non è assistito); altrimenti il 21%. È la posizione dell’Agenzia delle Entrate.
Non ha le riduzioni di IRPEF e registro del 3+2. Se il canone è concordato, di solito i Comuni applicano anche al transitorio l’IMU ridotta del 25%.

Uso foresteria

È un contratto intestato a un’azienda, che ci fa abitare i suoi dipendenti o ospiti.
Per l’orientamento prevalente dei giudici non segue la legge sulle locazioni abitative ma il codice civile: durata e canone si concordano.
La cedolare secca con un’azienda come inquilina: l’Agenzia delle Entrate non la ammette; la Cassazione sì, e si attende la decisione delle Sezioni Unite. Finché non c’è, applicarla con un’azienda espone a un contenzioso.
Senza la cedolare, l’imposta di registro è il 2% del canone annuo, con un minimo di 67 €.

Altri casi

Studenti universitari: un contratto da 6 mesi a 3 anni, con le agevolazioni del canone concordato.
Se la casa è di una società, o la affitti come impresa, la cedolare non c’è con nessun contratto.

Quando chiedere al commercialista

Quando devi scegliere tra cedolare secca e IRPEF ordinaria, quando l’inquilino è un’azienda, oppure quando la casa è in un comune che non è ad alta tensione abitativa o ha meno di 10.000 abitanti.

Fonti

Aggiornato al 3 ottobre 2026