Cosa serve per affittare a breve? Con il CIN posso affittare anche per mesi?
In breve
Per affittare a breve (fino a 30 giorni) o a turisti ti serve il CIN, il codice identificativo nazionale: va esposto fuori dall’edificio e indicato in ogni annuncio. La casa deve avere i rilevatori di gas e di monossido di carbonio e gli estintori, e gli ospiti vanno comunicati alla Questura con Alloggiati Web. La SCIA, la segnalazione certificata di inizio attività da presentare al Comune, serve solo se l’attività è d’impresa: dal 2026 lo è per legge oltre due appartamenti. Il CIN non pone un limite di 30 giorni: i 30 giorni sono il confine fiscale della «locazione breve»; oltre quel limite il contratto è una locazione turistica o un affitto abitativo, e va registrato.
Casi da distinguere
- Fino a 30 giorni valgono le regole delle locazioni brevi. Il contratto si registra solo se con lo stesso inquilino, nell’anno, si superano i 30 giorni in tutto.
- Oltre 30 giorni, per turismo: è una locazione turistica, regolata dal codice civile. Il contratto si registra, e la registrazione vale anche come comunicazione di cessione di fabbricato. Se l’ospite non è cittadino dell’Unione europea, entro 48 ore va fatta anche la comunicazione di ospitalità alla Questura o al Commissariato: la registrazione non basta.
- Oltre 30 giorni, per lavoro o per studio: è un affitto abitativo, con i suoi contratti (transitorio, 4+4 e gli altri).
- Con un contratto a uso foresteria o con un transitorio non servono né il CIN né la SCIA: il contratto però va registrato e deve rispettare le sue regole.
Le sanzioni
- Senza CIN: da 800 a 8.000 €.
- CIN non esposto o non indicato negli annunci: da 500 a 5.000 €.
- Rilevatori o estintori mancanti: da 600 a 6.000 €.
- Attività d’impresa senza SCIA: da 2.000 a 10.000 €.
Le regole locali
Queste sono le regole nazionali. Controlla anche quelle della tua Regione e del tuo Comune.
Quando chiedere al commercialista
Quando gli appartamenti sono più di due, quando offri servizi extra (per esempio la colazione) o quando servono gli adempimenti della tua Regione, come il codice regionale o la comunicazione dei flussi turistici.
Fonti
- Art. 13-ter DL 145/2023 (CIN, dotazioni di sicurezza, SCIA e sanzioni) (si apre in una nuova scheda)
- Ministero del Turismo, domande frequenti sul CIN e sulla banca dati delle strutture ricettive (si apre in una nuova scheda)
- Art. 4 DL 50/2017 (locazioni brevi, fino a 30 giorni) (si apre in una nuova scheda)
- L. 178/2020, art. 1 c. 595, nel testo dal 2026, su Normattiva nella parte «commi 501-600» (oltre due appartamenti è attività d’impresa) (si apre in una nuova scheda)
- Art. 53 Codice del turismo, D.Lgs. 79/2011 (locazioni turistiche) (si apre in una nuova scheda)
- Art. 109 TULPS (comunicazione degli ospiti alla Questura) (si apre in una nuova scheda)
- Art. 2 c. 4 DL 79/2012 (il contratto registrato vale come comunicazione di cessione di fabbricato) (si apre in una nuova scheda)
- Art. 7 D.Lgs. 286/1998, Testo unico sull’immigrazione (comunicazione di ospitalità di chi non è cittadino europeo) (si apre in una nuova scheda)
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