Mi conviene l’affitto breve o un affitto di media durata?
In breve
Dipende dai numeri: incasso reale, giorni occupati, commissioni, pulizie, utenze, gestione e tasse. Non esiste una percentuale di netto valida per tutti: per decidere ti serve un confronto scritto, con le ipotesi messe in chiaro. Se pensi di affidarci la casa, prima ti diciamo se per te l’affitto breve conviene davvero rispetto a uno di media durata.
Le tasse nel 2026
- Affitto breve, fino a 30 giorni: con la cedolare secca paghi il 21% su un appartamento a tua scelta e il 26% sul secondo.
- Oltre due appartamenti l’attività si considera d’impresa: niente cedolare, SCIA al Comune (la segnalazione certificata di inizio attività) e regole d’impresa. Fino al 2025 il limite era di quattro appartamenti.
- Affitto di media o lunga durata a una persona: cedolare al 21%, oppure al 10% se il canone è concordato e la casa è in un comune ad alta tensione abitativa, come Milano.
Casi da distinguere
- Se il pagamento lo incassa un portale o un intermediario, trattiene il 21% come acconto sulle tasse.
- Se la casa la prende un’azienda, anche per pochi giorni e per un suo dipendente, non valgono le regole delle locazioni brevi.
- Se offri servizi in più, come la colazione o i pasti, l’attività è d’impresa.
- Per affittare più a lungo si usa un contratto transitorio, un 4+4 oppure, con un’azienda, un contratto a uso foresteria.
Quando chiedere al commercialista
Quando affitti più di un appartamento (e soprattutto se sono più di due) o quando offri servizi extra.
Fonti
- Art. 4 DL 50/2017 (locazioni brevi) (si apre in una nuova scheda)
- L. 178/2020, art. 1 c. 595, come modificato dalla L. 199/2025, su Normattiva nella parte «commi 501-600» (il limite di due appartamenti) (si apre in una nuova scheda)
- Agenzia delle Entrate, guida «Locazioni brevi» (aprile 2026) (si apre in una nuova scheda)
- Circolare dell’Agenzia delle Entrate 10/E/2024 (locazioni brevi) (si apre in una nuova scheda)
- Art. 13-ter DL 145/2023, comma 8 (SCIA per chi affitta in forma d’impresa) (si apre in una nuova scheda)
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