Canone concordato, la manovra 2027 porta la cedolare al 5% (e all’1% con inquilini under 35): cosa sappiamo

Il 28 ottobre 2026 il Consiglio dei ministri ha approvato il disegno di legge di bilancio per il 2027. Per chi affitta a canone concordato c’è una novità importante: la cedolare secca scende dal 10% al 5%, e all’1% quando l’inquilino ha fino a 35 anni.

È un disegno di legge, non ancora una legge: il Parlamento può cambiarlo. Il comunicato del Governo dice le aliquote e poco altro: non dice da quando si applicano, se valgono anche per i contratti già firmati, in quali Comuni, né come si conta l’età dell’inquilino. Il testo della norma non è ancora pubblico.

Qui mettiamo in ordine quello che si sa, quanto vale in euro su un caso concreto e quello che resta da capire prima di decidere qualcosa.

Cosa ha deciso il Consiglio dei ministri

Dal comunicato ufficiale del Consiglio dei ministri n. 195 del 28 ottobre 2026, per la casa:

• affitti a canone concordato: la cedolare secca passa dal 10% al 5%;
• inquilini fino a 35 anni: sui contratti a canone concordato con conduttori fino a 35 anni la cedolare è all’1%;
• immobili commerciali: la cedolare secca viene estesa anche a questi. Secondo le ricostruzioni di stampa riguarderebbe i negozi sotto i 300 metri quadrati, con aliquota del 21%;
• ristrutturazioni: le detrazioni sono confermate per il 2027.

Il disegno di legge ora passa a Camera e Senato, che devono approvarlo entro il 31 dicembre. In quel passaggio le misure possono essere modificate, ristrette o allargate.

Cosa non cambia

La riduzione riguarda l’aliquota, non le regole del canone concordato. Da quello che è stato annunciato restano uguali:

• il canone deve stare dentro le fasce dell’accordo territoriale del Comune: zona, metri quadri, elementi dell’immobile. Un contratto chiamato «concordato» con un canone fuori fascia non è un concordato;
• l’attestazione di conformità, dove l’accordo la richiede;
• la cedolare è una scelta, non un obbligo. Chi la sceglie, per tutta la durata dell’opzione, rinuncia a chiedere l’aggiornamento del canone, compreso quello Istat;
• l’IMU ridotta al 75% per le abitazioni affittate a canone concordato;
• il 2026: sui canoni di quest’anno l’aliquota resta il 10%.

Quanto vale in euro

Prendiamo lo stesso esempio della nostra guida al canone concordato: un appartamento di 60 metri quadri, in una zona in cui l’accordo prevede da 100 a 130 euro al metro quadro all’anno. Il proprietario chiede il massimo, 650 euro al mese, cioè 7.800 euro all’anno, e Comune e contratto hanno i requisiti per la cedolare ridotta.

• al 10% (oggi): 780 euro di imposta all’anno, restano 585 euro al mese;
• al 5%: 390 euro di imposta all’anno, restano 617,50 euro al mese;
• all’1%, con un inquilino fino a 35 anni: 78 euro di imposta all’anno, restano 643,50 euro al mese.

Il risparmio è di 390 euro all’anno al 5% e di 702 euro all’anno all’1%. Su un 3+2 che arriva alla fine del rinnovo, cioè cinque anni a canone fermo, il 5% vale 1.950 euro rispetto a oggi.

Il numero più interessante però è un altro: quanto deve rendere un contratto libero, tassato al 21%, per lasciare in tasca la stessa cifra dopo la cedolare.

• oggi, con il concordato al 10%: serve un canone libero di circa 741 euro, cioè circa il 14% in più dei 650 del concordato;
• con il concordato al 5%: ne servono circa 782, il 20% in più;
• con il concordato all’1%: ne servono circa 815, il 25% in più.

Detto in modo semplice: se la norma passa così, la soglia si sposta. Se il tuo appartamento si affitta a libero mercato più del 20% sopra il massimo dell’accordo (più del 25% con un inquilino fino a 35 anni), dopo la cedolare rende ancora di più il libero; sotto quella soglia rende di più il concordato. Oggi la soglia è il 14%.

Il conto si ferma alla cedolare. Per decidere davvero vanno aggiunti l’IMU, il rischio di restare senza inquilino, la durata del contratto e il fatto che con la cedolare il canone non si aggiorna.

Le domande ancora aperte

Da quando si applica?

Il comunicato non lo dice. Le prime ricostruzioni parlano del 1° gennaio 2027, ed è l’ipotesi più naturale per una legge di bilancio, ma va letta nel testo.

Vale anche per i contratti già firmati?

Non si sa. È la domanda che interessa di più a chi ha già un concordato in corso. Le stime circolate prima del Consiglio dei ministri parlavano di circa 257 mila nuovi contratti nel 2027: è un indizio che la misura possa guardare ai contratti nuovi, non una conferma.

In quali Comuni?

Oggi il 10% non vale ovunque: vale nelle grandi città indicate dalla legge e nei Comuni confinanti, nei capoluoghi di provincia, negli altri Comuni ad alta tensione abitativa e in alcuni Comuni colpiti da calamità. Altrove un contratto a canone concordato paga la cedolare al 21%. Se il 5% resterà dentro lo stesso perimetro, per chi affitta fuori da quei Comuni non cambia nulla. Il comunicato parla di «affitti a canone concordato» senza altro: anche questo va letto nel testo.

Come funziona l’1% per gli inquilini fino a 35 anni?

È la parte con più punti da chiarire:

• l’età si guarda solo alla firma o per tutta la durata del contratto? Un inquilino che compie 36 anni al secondo anno fa perdere l’1%?
• con più inquilini di età diverse, come una coppia o un gruppo di studenti, quale aliquota si applica?
• vale per tutti i contratti a canone concordato, cioè anche transitori e per studenti, o solo per il 3+2?
• ci sono limiti di reddito? Le prime ricostruzioni dicono di no, ma il testo non è ancora pubblico.

Se stai per affittare adesso

La tentazione, leggendo «dal 10% al 5%», è aspettare gennaio per firmare. Dipende da una cosa che oggi non si sa.

• Se il 5% varrà per tutti i contratti a canone concordato, anche quelli in corso, aspettare non serve: chi firma a novembre paga il 10% su un mese o due del 2026 e poi passa al 5% come tutti gli altri.
• Se varrà solo per i contratti firmati dal 2027, aspettare può avere senso, ma va pesato. Nel nostro esempio il 5% fa risparmiare 390 euro all’anno, mentre ogni mese di casa vuota costa 650 euro di canone. Un mese di casa vuota si mangia più di un anno e mezzo di risparmio.

Intanto ci sono tre cose che si possono fare subito, perché non dipendono dal testo finale:

• verificare il Comune: se oggi il tuo Comune non rientra fra quelli con la cedolare al 10%, la novità potrebbe non riguardarti;
• calcolare la fascia del tuo appartamento con l’accordo territoriale e confrontarla con il canone libero che ti aspetti. È la differenza fra le due cifre a dire se il concordato conviene, adesso più di prima;
• non promettere l’1% a nessuno: se l’inquilino ha meno di 35 anni, è una buona notizia per te, ma finché le regole sull’età non sono scritte non è un numero su cui costruire il canone.

Cosa succede adesso

Il disegno di legge passa ora al Parlamento. Quando il testo sarà pubblicato sapremo decorrenza, Comuni e regole sull’età; la versione definitiva arriverà con l’approvazione entro fine anno. Aggiorneremo questo articolo a ogni passaggio, scrivendo ogni volta che cosa è cambiato.

Se vuoi sapere già oggi dove si colloca il tuo appartamento, i nostri calcolatori applicano l’accordo territoriale di Milano, Monza, Como, Varese e Bergamo; per gli altri Comuni parti dalla pagina del canone concordato. Per il confronto fra 21% e 10% com’è oggi c’è la nostra guida sulla cedolare secca nel 2026.